ساختوساز در ایران زیر فشار دوگانه؛ افت پروانهها و جهش هزینه ساخت
در زمستان ۱۴۰۴، تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در پروانههای ساختمانی ۴۳.۵ درصد کاهش یافت. چند ماه بعد، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در تهران بیش از دو برابر شد. آیا بازار ساختوساز ایران در حال ورود به یک تله هزینهای است؟
امیرحسین قزوینی؛ فعال بازار مسکن
در زمستان ۱۴۰۴، تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در پروانههای ساختمانی ۴۳.۵ درصد کاهش یافت. چند ماه بعد، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در تهران بیش از دو برابر شد. آیا بازار ساختوساز ایران در حال ورود به یک تله هزینهای است؟
بازار مسکن را معمولاً از زاویه قیمت، معاملات و قدرت خرید خانوار بررسی میکنیم. اما آینده بازار مسکن پیش از آنکه در قیمتها دیده شود، در اقتصاد تولید مسکن شکل میگیرد. پیش از آنکه یک واحد مسکونی به بازار عرضه شود، زمینی باید آماده ساخت شود، پروانهای صادر شود، سرمایهای به پروژه اختصاص یابد و مجموعهای از مصالح، تجهیزات، نیروی انسانی و خدمات مهندسی در یک فرایند چندماهه یا چندساله به کار گرفته شود.
از این منظر، دو دسته داده برای فهم آینده بازار اهمیت ویژهای دارند: پروانههای ساختمانی که تصویری از ظرفیت بالقوه ساختوساز آینده ارائه میکنند و شاخص قیمت نهادههای ساختمانی که نشان میدهد تولید این ساختمانها با چه هزینهای انجام خواهد شد. ترکیب این دو داده، تصویر قابل تأملی از وضعیت سمت عرضه بازار مسکن ایران ارائه میدهد.
در زمستان ۱۴۰۴، تعداد پروانههای احداث بنا در کشور نسبت به زمستان سال قبل ۳۷.۴درصد کاهش یافت و تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروانهها ۴۳.۵درصد کاهش پیدا کرد.
در سوی دیگر، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸درصد افزایش یافت؛ یعنی سطح شاخص قیمت نهادههای ساختمانی بیش از دو برابر شد.
این دو مجموعه داده بهتنهایی رابطه علّی میان افزایش هزینه و کاهش ساختوساز را اثبات نمیکنند. اما همزمانی آنها یک واقعیت مهم را آشکار میکند: اقتصاد تولید مسکن همزمان با کاهش فعالیت ساختوساز، با جهش شدید هزینههای تولید مواجه شده است.
زمستان ۱۴۰۴؛ کاهش ساختوساز از تعداد پروژهها مهمتر است.
در زمستان ۱۴۰۴ در مجموع ۲۶,۱۶۵پروانه ساختمانی در کشور صادر شد. از این تعداد، ۲۵,۴۰۰ پروانه مربوط به احداث بنا و ۷۶۵ پروانه مربوط به افزایش بنا بود. در پروانههای احداث بنا، مجموع زیربنای پیشبینیشده به حدود ۱۸.۷میلیون مترمربع و تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده به ۹۳,۲۱۹واحد رسید. اما مقایسه با زمستان سال قبل، تصویر متفاوتی ارائه میدهد:
| شاخص | زمستان ۱۴۰۴ | تغییر نسبت به زمستان ۱۴۰۳ |
| پروانه احداث بنا | ۲۵,۴۰۰ | ۳۷.۴٪ کاهش |
| مجموع زیربنا | ۱۸.۷ میلیون مترمربع | ۳۶.۶٪ کاهش |
| واحد مسکونی پیشبینیشده | ۹۳,۲۱۹ | ۴۳.۵٪ کاهش |
نکته مهم این است که کاهش تعداد واحدهای مسکونی از کاهش تعداد پروانهها شدیدتر بوده است. یعنی مسئله فقط «کمتر شدن تعداد پروژهها» نیست. حجم مسکنی که پروژههای جدید قرار است تولید کنند نیز با شدت بیشتری کاهش یافته است. متوسط تعداد واحد مسکونی پیشبینیشده در هر پروانه احداث بنا در کشور حدود ۳.۷واحد بوده؛ در حالی که این رقم در شهر تهران به حدود ۹.۴واحد میرسد.
بنابراین برای تحلیل عرضه آینده، شمارش پروانهها بهتنهایی کافی نیست. باید دید هر پروانه چه میزان زیربنا و چند واحد مسکونی به چرخه تولید اضافه میکند.
کاهش ساختوساز فقط یک نوسان فصلی نیست.
در مقایسه با فصل قبل، تعداد پروانههای احداث بنا در زمستان ۱۴۰۴ تنها ۲.۱درصد کاهش داشته است. زیربنا نیز ۳.۸ درصد کاهش یافته، اما تعداد واحدهای مسکونی ۱۳.۱درصد پایین آمده است. بنابراین برای درک عمق این اتفاق، مقایسه سالانه اهمیت بیشتری دارد. در مقایسه با زمستان ۱۴۰۳، هر سه شاخص اصلی کاهش قابل توجهی داشتهاند و این موضوع نشان میدهد که با یک تغییر معنادار در سطح فعالیت ساختمانی مواجهیم، نه صرفاً یک نوسان فصلی.
اهمیت این مسئله از آنجا ناشی میشود که پروانه ساختمانی را میتوان یک شاخص پیشنگر فعالیت ساختمانی دانست. صدور پروانه به معنای عرضه فوری یک واحد مسکونی نیست. فاصله میان صدور پروانه، شروع عملیات، تکمیل ساختمان و ورود واحد به بازار میتواند قابل توجه باشد و همه پروانهها نیز الزاماً به ساخت و تکمیل منجر نمیشوند. با این حال، کاهش محسوس صدور پروانه میتواند نشانهای از کاهش ظرفیت بالقوه عرضه مسکن در دورههای آینده باشد.
تهران؛ یک بازار متفاوت
شهر تهران تنها حدود ۵ درصد پروانههای احداث بنا در کشور را به خود اختصاص داده است، اما سهم آن از واحدهای مسکونی پیشبینیشده حدود ۱۲.۶درصد و سهم آن از زیربنا حدود ۱۲.۲درصد است. این تفاوت، مقیاس متفاوت پروژههای ساختمانی تهران را نشان میدهد.
از ۱,۲۵۹ پروانه احداث بنا در شهر تهران، ۹۶۴مورد مربوط به ساختمانهای تخریبی بوده است؛ یعنی حدود ۷۶.۶درصد پروانهها در قالب تخریب و نوسازی ساختمانهای موجود صادر شدهاند. در مقابل، در «کل کشور به جز شهر تهران» حدود ۸۲درصد پروانهها بر روی زمینهای بایر صادر شدهاند و حدود ۱۷.۴ درصد به ساختمانهای تخریبی مربوط بودهاند. این دو عدد، دو الگوی متفاوت توسعه شهری را نشان میدهند.
در تهران، محدودیت زمین و ساختار متراکم شهری باعث شده نوسازی ساختمانهای موجود و ساختوساز عمودی نقش پررنگی داشته باشد. در بخش بزرگی از سایر شهرها، ساخت روی زمین بایر همچنان سهم غالب را دارد. این تفاوت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا شوکهای اقتصادی و سیاستهای مسکن الزاماً اثر یکسانی بر این دو الگو ندارند.
تهران؛ پروژههای بزرگتر و متراکمتر
تفاوت تهران فقط به وضعیت زمین محدود نمیشود. در خود شهر تهران، حدود ۹۵.۵درصد پروانههای احداث بنا مربوط به ساختمانهای پنج طبقه و بیشتر است. در استان تهران نیز سهم ساختمانهای پنج طبقه و بیشتر حدود ۷۳درصد است. در مقابل، در بسیاری از استانها ساختمانهای یک و دو طبقه سهم بسیار بیشتری دارند. بنابراین بازار ساختوساز ایران را نمیتوان یک بازار کاملاً همگن در نظر گرفت.
یک پروژه چندطبقه در تهران از نظر سرمایه مورد نیاز، مدت زمان ساخت، پیچیدگی فنی و میزان تجهیزات مورد استفاده، با یک ساختمان کمطبقه در یک شهر کوچک قابل مقایسه نیست. این تفاوت در ادامه مقاله، هنگام بررسی شوک هزینهای اهمیت بیشتری پیدا میکند.
اما داستان فقط کاهش ساخت نیست؛ هزینه تولید هم جهش کرده است.
اگر دادههای پروانههای ساختمانی به ما میگویند چقدر ساختوساز در حال شکلگیری است، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی نشان میدهد این ساختوساز با چه هزینهای باید انجام شود. بر اساس گزارش شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران، شاخص کل در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۳ رسیده است؛ با پایه ۱۴۰۲=۱۰۰.
این شاخص نسبت به بهار ۱۴۰۴ حدود ۱۰۶.۸درصد افزایش داشته و نسبت به زمستان ۱۴۰۴ نیز ۲۰.۷درصد رشد کرده است. به بیان دقیقتر، سطح شاخص قیمت نهادههای ساختمانی نسبت به بهار سال قبل بیش از دو برابر شده است. اما اهمیت این رقم زمانی بیشتر مشخص میشود که روند فصلی آن را ببینیم:
| فصل | تغییر شاخص نسبت به فصل قبل |
| پاییز ۱۴۰۴ | ۱۸.۴٪ افزایش |
| زمستان ۱۴۰۴ | ۳۶.۱٪ افزایش |
| بهار ۱۴۰۵ | ۲۰.۷٪ افزایش |
بنابراین با یک جهش مقطعی در بهار ۱۴۰۵ مواجه نیستیم. افزایش شدید قیمت نهادهها از پاییز ۱۴۰۴ آغاز شده، در زمستان شتاب گرفته و در بهار ۱۴۰۵ نیز ادامه یافته است. این همزمانی زمانی با کاهش فعالیت ساختمانی در زمستان، یکی از مهمترین یافتههای تلفیقی دو گزارش است.
کدام نهادهها بیشترین فشار را ایجاد کردهاند؟
همه اجزای هزینه ساخت با یک سرعت افزایش نیافتهاند. بر اساس شاخصهای گروهی، برخی از مهمترین رشدهای سالانه در بهار ۱۴۰۵ عبارتاند از:
| گروه نهاده | ضریب اهمیت | رشد سالانه |
| چوب | ۱.۸۳٪ | ۲۰۸.۹٪ |
| تأسیسات مکانیکی | ۱۶.۱۷٪ | ۱۸۹.۷٪ |
| تأسیسات برقی | ۱۴.۲۳٪ | ۱۶۵.۷٪ |
| آهنآلات، میلگرد، پروفیل و نرده | ۲۲.۴۸٪ | ۱۳۴.۴٪ |
| ایزوگام، قیرگونی و آسفالت | — | ۱۱۸.۹٪ |
| شیشه | — | ۸۴.۱٪ |
| گچ و گچکاری | — | ۸۴.۹٪ |
| موزاییک، کاشی و سرامیک | — | ۷۶.۶٪ |
| سیمان، بتن، شن و ماسه | — | ۵۶.۷٪ |
| بلوک سفالی و آجر | — | ۴۵.۱٪ |
در میان این گروهها، آهنآلات و میلگرد اهمیت ویژهای دارند؛ زیرا گروه «آهنآلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ضریب اهمیت ۲۲.۴۸درصد یکی از بزرگترین گروههای هزینهای شاخص است. افزایش سالانه ۱۳۴.۴ درصدی این گروه، در کنار رشد ۱۸۹.۷ درصدی تأسیسات مکانیکی و ۱۶۵.۷ درصدی تأسیسات برقی، نشان میدهد فشار هزینهای محدود به یک بخش خاص از ساختمان نیست و بخشهای مختلف زنجیره ساخت را درگیر کرده است.
در اینجا یک نکته روششناختی مهم وجود دارد: ضریب اهمیت ۲۲.۴۸ درصد مربوط به کل گروه آهنآلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده است، نه میلگرد بهتنهایی. بنابراین نمیتوان گفت «میلگرد ۲۲.۵ درصد هزینه ساختمان را تشکیل میدهد». تفسیر صحیح این است که این گروه در سبد نهادههای شاخص، وزن بالایی دارد.
فشار دوگانه؛ کاهش ساخت همزمان با افزایش هزینه
اگر دو گزارش را کنار هم قرار دهیم، تصویر روشنتر میشود:
| شاخص | وضعیت |
| پروانه احداث بنا در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان ۱۴۰۳ | ۳۷.۴٪ کاهش |
| واحدهای مسکونی پیشبینیشده | ۴۳.۵٪ کاهش |
| زیربنای پیشبینیشده | ۳۶.۶٪ کاهش |
| شاخص قیمت نهادهها، بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار ۱۴۰۴ | ۱۰۶.۸٪ افزایش |
| شاخص قیمت نهادهها، زمستان تا بهار ۱۴۰۵ | ۲۰.۷٪ افزایش |
| شاخص قیمت نهادهها، پاییز تا زمستان ۱۴۰۴ | ۳۶.۱٪ افزایش |
این جدول یک تصویر ساده اما مهم ارائه میکند: ورودی ساختوساز کاهش یافته، در حالی که هزینه تولید با سرعت بسیار زیادی افزایش یافته است. آیا این به معنای آن است که افزایش هزینه، علت قطعی کاهش پروانهها بوده است؟ خیر.
برای اثبات چنین رابطهای باید اطلاعات بیشتری درباره قیمت زمین، قیمت فروش مورد انتظار، هزینه تأمین مالی، سودآوری پروژهها و انتظارات سازندگان در اختیار داشته باشیم. اما همزمانی این دو روند، یک فرضیه اقتصادی جدی را مطرح میکند: افزایش شدید هزینه تولید میتواند یکی از عواملی باشد که جذابیت اقتصادی و سرعت ورود پروژههای جدید به بازار را کاهش میدهد. به بیان دیگر، سمت عرضه مسکن ممکن است همزمان از دو جهت تحت فشار قرار گرفته باشد: پروژههای جدید کمتر شدهاند و تولید پروژههای جدید نیز گرانتر شده است.
آیا سازندهای که امروز پروانه دارد، الزاماً پروژه را با همان اقتصاد اولیه میسازد؟
این بخش از ماجرا کمتر دیده میشود. صدور پروانه پایان فرایند تصمیمگیری نیست؛ آغاز یک پروژه ساختمانی معمولاً یک فرایند چندمرحلهای است. ممکن است بین اخذ پروانه و شروع عملیات اجرایی فاصله ایجاد شود. همچنین پروژهای که با یک برآورد هزینه مشخص آغاز شده، در صورت جهش قیمت نهادهها ممکن است با اقتصاد متفاوتی نسبت به زمان تصمیمگیری مواجه شود.
در شرایطی که شاخص نهادهها در پاییز ۱۴۰۴ حدود ۱۸.۴ درصد، در زمستان ۳۶.۱ درصد و در بهار ۱۴۰۵ نیز ۲۰.۷ درصد رشد فصلی داشته است، پروژههای ساختمانی با یک مسئله جدی مواجه میشوند: برآورد هزینه اولیه چگونه باید با واقعیت جدید تطبیق پیدا کند؟
این وضعیت میتواند در برخی پروژهها به کاهش سرعت اجرا، تغییر زمانبندی، بازنگری در مشخصات پروژه، افزایش نیاز به سرمایه در گردش یا به تعویق افتادن شروع عملیات منجر شود. البته اینها پیامدهای محتمل هستند و برای اندازهگیری میزان وقوع آنها به دادههای مربوط به پیشرفت پروژهها و شروع عملیات ساختمانی نیاز داریم. اما از منظر اقتصادی، این حلقه برای فهم عرضه آینده مسکن بسیار مهم است. پروانه صادرشده الزاماً معادل ساختمان ساختهشده نیست.
افزایش هزینه ساخت الزاماً به معنی افزایش قیمت مسکن نیست.
یکی از رایجترین برداشتها این است که اگر مصالح و هزینه ساخت گران شوند، قیمت مسکن نیز باید به همان نسبت افزایش پیدا کند. واقعیت پیچیدهتر است. قیمت مسکن حاصل تعامل مجموعهای از متغیرهاست:
- قیمت زمین
- هزینه ساخت
- هزینه تأمین مالی
- نرخ بهره
- قدرت خرید خانوار
- تقاضای مؤثر
- عرضه موجود
- تورم عمومی
- انتظارات اقتصادی
- قیمت اجاره
- شرایط اقتصاد کلان
فرض کنید هزینه ساخت بهشدت افزایش یابد، اما قدرت خرید خانوارها همزمان کاهش پیدا کند. سازنده در این شرایط ممکن است نتواند تمام افزایش هزینه را به قیمت فروش منتقل کند. نتیجه میتواند نه افزایش متناسب قیمت، بلکه کاهش حاشیه سود، کاهش شروع پروژههای جدید، کوچکتر شدن پروژه یا طولانیتر شدن زمان ساخت باشد. بنابراین افزایش هزینه ساخت را باید بیشتر بهعنوان فشار بر اقتصاد پروژه دید تا یک عامل مکانیکی برای افزایش قیمت مسکن.
نقطه سربهسر پروژه در حال جابهجایی است.
از منظر اقتصاد پروژه، سازنده باید میان سه متغیر اصلی تعادل برقرار کند: هزینه تولید، قیمت فروش مورد انتظار و بازده مورد انتظار سرمایه. وقتی هزینه تولید افزایش مییابد، نقطه سربهسر و حداقل قیمت فروش مورد نیاز پروژه افزایش پیدا میکند. اگر قیمت فروش مورد انتظار نتواند با این افزایش هزینه همراه شود، جذابیت اقتصادی پروژه کاهش مییابد. این موضوع اهمیت ویژهای برای پروژههایی دارد که:
- سرمایه اولیه بالایی نیاز دارند؛
- دوره ساخت طولانی دارند؛
- به تأمین مالی وابستهاند؛
- سهم بالایی از مصالح و تجهیزات گرانقیمت دارند؛
- یا در مناطقی اجرا میشوند که قدرت خرید محدودتر است.
در چنین شرایطی، تصمیم سازنده الزاماً «ساخت یا عدم ساخت» نیست. ممکن است تصمیم به شکلهای دیگری ظاهر شود: ساخت در زمان دیگری، کاهش مقیاس پروژه، تغییر مشخصات، تأمین مالی متفاوت یا انتقال سرمایه به فرصت دیگر. به همین دلیل، برای تحلیل عرضه آینده باید علاوه بر تعداد پروانهها، اقتصاد پروژههای پشت پروانهها را نیز بررسی کرد.
تهران و اثر متفاوت شوک هزینهای
تهران از چند جهت در معرض شرایط متفاوتی قرار دارد. از یک سو، سهم ساختمانهای چندطبقه در آن بسیار بالاست. از سوی دیگر، سهم تخریب و نوسازی نیز بسیار بیشتر از بسیاری از مناطق کشور است. در نتیجه پروژههای ساختمانی تهران عموماً در محیطی با زمین گران، سرمایهگذاری بزرگتر، دوره ساخت قابل توجه و پیچیدگی بیشتر فعالیت میکنند. این شرایط میتواند حساسیت پروژهها را نسبت به تغییرات هزینه افزایش دهد.
با این حال، از دادههای فعلی نمیتوان نتیجه گرفت که رشد نهادهها حتماً اثر شدیدتری بر تهران نسبت به همه شهرهای دیگر داشته است. برای اثبات این موضوع، لازم است ساختار هزینه پروژهها در مناطق مختلف و انواع ساختمانها بهصورت تفصیلی بررسی شود. این دقیقاً یکی از حوزههایی است که تحلیلهای آینده میتوانند به آن پاسخ دهند.
اسکلت ساختمان؛ یک متغیر مهم برای آینده اقتصاد ساخت
در زمستان ۱۴۰۴، اسکلت بتونآرمه با ۱۷,۵۴۱پروانه و سهم حدود ۶۹درصد رایجترین نوع اسکلت در کشور بوده است. اسکلت فلزی با ۳,۹۱۸ پروانه و گروه سایر با ۳,۹۴۱ پروانه در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در کنار این داده، رشد ۱۳۴.۴درصدی گروه آهنآلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده، یک سؤال مهم را مطرح میکند: آیا تغییرات قیمت نسبی مصالح میتواند در بلندمدت بر انتخاب سیستم سازهای پروژهها اثر بگذارد؟
دادههای فعلی برای پاسخ قطعی کافی نیستند. برای پاسخ باید روند چندساله انتخاب سیستم سازهای، قیمت نسبی مصالح، مشخصات پروژه، ضوابط فنی و شرایط اقلیمی مناطق مختلف را کنار هم قرار داد. حتی میتوان سؤال را گستردهتر کرد: آیا در بلندمدت، اقتصاد ساخت ایران به سمت سیستمهای سازهای سبکتر، صنعتیتر یا پیشساختهتر حرکت خواهد کرد؟ پاسخ به این سؤال میتواند پیامدهای مهمی برای صنعت مصالح، فناوری ساخت و سرمایهگذاری ساختمانی داشته باشد.
افزایش بنا؛ سهمی کوچک از فعالیت ساختمانی
از مجموع ۲۶,۱۶۵ پروانه ساختمانی صادرشده در زمستان ۱۴۰۴، تنها ۷۶۵مورد مربوط به افزایش بنا بوده است؛ یعنی حدود ۲.۹درصد کل پروانهها. در مقابل، بیش از ۲۵ هزار پروانه مربوط به احداث بنا بوده است. این رقم نشان میدهد فعالیت ثبتشده در این دیتاست عمدتاً حول ایجاد ساختمان جدید یا تخریب و نوسازی متمرکز بوده و افزایش بنا سهم محدودی داشته است.
علت این سهم پایین را نمیتوان صرفاً از روی این دادهها مشخص کرد. ممکن است عواملی مانند ضوابط تراکم، محدودیتهای فنی، هزینه اضافهاشکوب، وضعیت سازه ساختمانهای موجود یا شرایط اقتصادی مالکان در آن نقش داشته باشند. برای تشخیص سهم هر عامل، به دادههای تکمیلی نیاز است. اما همین شاخص میتواند در مطالعات آینده برای بررسی تغییر الگوی توسعه و نوسازی ساختمانهای موجود مورد استفاده قرار گیرد.
مسئله بازار مسکن فقط تقاضا نیست؛ اقتصاد تولید هم مهم است.
سالهاست بخش بزرگی از تحلیلهای بازار مسکن حول قیمت، معاملات و قدرت خرید خانوار میچرخد. این متغیرها مهماند، اما یک سؤال بنیادیتر نیز وجود دارد: چه کسی، با چه هزینهای و با چه ریسکی حاضر است مسکن جدید تولید کند؟
اگر هزینه تولید بهشدت افزایش یابد و همزمان تعداد پروژههای جدید کاهش پیدا کند، مسئله دیگر صرفاً کاهش معاملات یا ضعف تقاضا نیست. مسئله به اقتصاد تولید مسکن مربوط میشود. از این منظر، بازار مسکن را باید بهعنوان یک زنجیره دید:
زمین ← تأمین مالی ← اخذ پروانه ← ساخت ← تکمیل ← فروش یا اجاره
اختلال در هر بخش میتواند بر عرضه نهایی اثر بگذارد. دادههای دو گزارش مورد بررسی، حداقل دو نقطه از این زنجیره را روشن میکنند: پروانهها، وضعیت ورود پروژهها به زنجیره ساخت را نشان میدهند؛ نهادهها، فشار هزینهای مرحله تولید را. اما برای تکمیل تصویر، باید این دادهها با اطلاعات دیگری ترکیب شوند.
از «آمار» به «هوش بازار»
این شاید مهمترین نتیجهای باشد که از کنار هم گذاشتن دو گزارش میتوان گرفت. گزارش پروانههای ساختمانی به ما میگوید: کجا و با چه مقیاسی قرار است ساخته شود؟ گزارش نهادههای ساختمانی میگوید: هزینه تولید این ساختوساز با چه سرعتی تغییر میکند؟
اما برای تصمیمگیری واقعی، دادههای دیگری نیز لازم است: قیمت زمین، قیمت مسکن، معاملات، اجاره، هزینه تأمین مالی، قدرت خرید، جمعیت، کاربری زمین، زمان ساخت و پیشرفت پروژهها. ترکیب این دادهها میتواند شاخصهایی بسیار کاربردیتر از «تعداد پروانه» ایجاد کند. برای مثال:
- کدام مناطق در حال کاهش ساخت هستند؟
- کجا هزینه ساخت سریعتر از قیمت فروش رشد کرده است؟
- کدام بازارهای محلی بیشترین افت ظرفیت عرضه را دارند؟
- کدام پروژهها از نظر اقتصادی در معرض تأخیر قرار گرفتهاند؟
- کجا فاصله میان عرضه آینده و تقاضای بالقوه در حال افزایش است؟
- کدام مناطق همچنان از نظر اقتصادی برای ساخت جذاب هستند؟
این همان گذار از داده به بینش و از بینش به تصمیم است.
جمعبندی؛ آینده عرضه مسکن در پروانههای امروز نوشته میشود.
دادههای زمستان ۱۴۰۴ و بهار ۱۴۰۵ یک تصویر مهم از اقتصاد ساختوساز ایران ارائه میکنند. در زمستان ۱۴۰۴، تعداد پروانههای احداث بنا ۳۷.۴ درصد، زیربنای پیشبینیشده ۳۶.۶ درصد و تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده ۴۳.۵ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است.
در سوی دیگر، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸درصد افزایش داشته و در فاصله زمستان تا بهار نیز ۲۰.۷درصد رشد کرده است. این دادهها رابطه علّی قطعی میان افزایش هزینه و کاهش صدور پروانه را اثبات نمیکنند. اما یک واقعیت مهم را نشان میدهند: کاهش فعالیت ساختوساز در شرایطی رخ داده که اقتصاد تولید مسکن با یک شوک شدید هزینهای نیز مواجه بوده است. در نتیجه، سمت عرضه مسکن با یک فشار دوگانه روبهروست: پروژههای جدید کمتر شدهاند و تولید پروژههای جدید نیز پرهزینهتر شده است.
اگر این روندها ادامه پیدا کنند، پیامد آنها فقط در تعداد پروانههای امروز دیده نخواهد شد. اثر مهمتر میتواند در ظرفیت عرضه مسکن در سالهای آینده ظاهر شود. با این حال، اینکه این فشار در نهایت به افزایش قیمت، کاهش سود سازندگان، توقف پروژهها، طولانیتر شدن زمان ساخت یا تغییر الگوی سرمایهگذاری منجر شود، به رفتار متغیرهای دیگری مانند قیمت زمین، قدرت خرید، نرخ تأمین مالی و تقاضای مؤثر بستگی دارد.
بنابراین برای فهم آینده بازار مسکن، دیگر کافی نیست فقط بپرسیم: «قیمت مسکن چقدر شده است؟» باید بپرسیم:
چه میزان مسکن در حال تولید است؟
با چه هزینهای تولید میشود؟
در کدام مناطق ساخته میشود؟
اقتصاد پروژهها تا چه حد توجیهپذیر است؟
و مهمتر از همه: ظرفیت عرضه آینده بازار در حال افزایش است یا کاهش؟
آینده بازار مسکن فقط در قیمتهای امروز دیده نمیشود. بخشی از آن در پروانههای ساختمانی امروز و هزینههای ساخت امروز نوشته میشود: و برای خواندن این آینده، بازار به چیزی فراتر از آمارهای پراکنده نیاز دارد: به هوش بازار.
